EEN timeshare is een soort van vakantie accommodatie meestal gelegen op of nabij een toevlucht faciliteit. Ze lijken erg op vakantieappartementen (zie tweede huizen); een timeshare wordt echter niet als een enkele woning verkocht. In plaats daarvan worden timeshares verkocht in wekelijkse tijdvakken of intervallen en wordt de timeshare-eenheid gedeeld door mogelijk 52 verschillende eigenaren. Timeshares zijn verkocht als vaste weken, zwevende weken, roterende weken en meest recentelijk als vakantieclubs of lidmaatschappen, evenals op punten gebaseerde systemen.
De kleine lettertjes
Hoewel het formaat van deze transacties varieert, gaat het doorgaans om de aankoop van één kamer of suite in een resort voor een week per jaar, hetzij op lange termijn (30-99 jaar) of als daadwerkelijk geregistreerd (akte) eigendom voor altijd . De kosten zijn hoog: $ 18.000 (Amerikaanse dollars, 2006) of meer vooraf, gevolgd door VvE (vereniging van huiseigenaren) of onderhoudskosten van $ 500 per jaar en hoger, die blijven bestaan zolang de reiziger eigenaar is van de timeshare.
De juridische details van wat je heel breed krijgt:
- Een eigendomsakte geeft aan dat u wettelijk een fractioneel belang in gebouwen of grond bezit, zogenaamd voor altijd, inclusief alle verplichtingen.
- Een "gebruiksrecht" is geen eigendom; het is een langlopende huurovereenkomst, vooraf betaald, die tientallen jaren in de toekomst voortduurt. Het wordt vaak gebruikt in landen zoals: Mexico waar de lokale wet buitenlanders verbiedt om land te kopen.
- Een andere variant is om eigendom te verkopen, niet in het eigenlijke land (een "thuisweek" in een specifiek kamertype, in een specifiek resort), maar om een belang te verkopen in het bedrijf of de trust die het resort bezit of exploiteert.
De werkelijke resultaten lopen even sterk uiteen:
- Vaste weken waren het originele model, eigendom van dezelfde week elk jaar op hetzelfde pand. De meeste "legacy timeshare"-eigendommen - onafhankelijke eigendommen die twintig of meer jaar geleden door ontwikkelaars zijn gebouwd, als individuele timeshares zijn verkocht en zijn overgedragen aan verenigingen van huiseigenaren zonder verdere betrokkenheid van de oorspronkelijke promotors en zonder verdere verkoopinspanningen - vallen in deze categorie.
- Roterende weken (soms verkeerd gelabeld als "flexweken") verplaatsen elke eigenaar elk jaar naar een andere week volgens een vast schema. Soms landt dit in het hoogseizoen, soms landt dit te ver buiten het seizoen om van nut te zijn, maar in theorie krijgt elke eigenaar minstens een deel van de tijd een prime time slot.
- Drijvende weken zijn iets flexibeler; toekomstige eigenaren kopen een week per jaar in een bepaald seizoen zonder vooraf bepaalde data vast te leggen (die elk jaar kunnen worden gekozen, afhankelijk van beschikbaarheid).
- Vakantieclubs, lidmaatschappen en op punten gebaseerde systemen worden aangeboden door grote kettingen met meerdere eigenschappen; de koper krijgt een bepaald aantal "punten" die elk jaar ergens in de keten kunnen worden ingewisseld voor accommodatie, maar meer wenselijke tijden en locaties kosten meer punten.
Als u tijd heeft in een timeshare die u niet van plan bent te gebruiken, zijn er mogelijk een paar opties:
- Sommige exploitanten zijn misschien bereid om uw kamers aan andere reizigers te verhuren, als de accommodatie nog steeds reclame maakt voor korte hotelverblijven.
- U kunt mogelijk van plaats ruilen met een andere reiziger met een thuisverblijf netwerk of gastvrijheid uitwisseling model als de locatie wenselijk is en de regels van uw timeshare-vergunning.
- Bedrijven zoals Resort Condominiums Internationaal (RCI) en Interval Internationaal (II) optreden als makelaars van timeshare-uitwisselingen, opnieuw onderworpen aan de regels van uw timeshare.
Desalniettemin is er een risico - als wat u vasthoudt gewoon een slechte deal, niemand zal uw positie willen uitkopen en u zult dure jaarlijkse onderhoudskosten moeten betalen voor een vakantieverblijf dat u nooit gebruikt.
Dan is er de vraag wat er gebeurt als het bedrijf dat deze regelingen uitvoert failliet gaat. Bij sommige van deze regelingen heeft u nog een eigendomsbewijs (met bijbehorende eigendomsverplichtingen), bij andere houdt u misschien niets over.
De promotors van deze verschillende regelingen wijzen er snel op dat deze meestal goedkoper (en minder onderhoudsintensief) zijn dan het kopen van een volledige tweede verblijfplaats, zoals een huisje. Een meer zinvolle vergelijking zou zijn tussen timesharing en hotels of andere verhuur. Als u een week per jaar, elk jaar, gedurende tien jaar of langer op dezelfde plaats (of een woning in dezelfde groep) verblijft, macht break-even op een timeshare. Misschien zijn de kamers en faciliteiten beter of ruimer dan de standaardhuur die je voor het geld krijgt, maar vertrouw de vergelijkingen van de promotor niet.
Omgekeerd, als dit slecht gaat, kunt u vastzitten met een eenheid die niemand wil kopen en die jaarlijks onderhoud, onroerendgoedbelasting en VvE-kosten blijft genereren, zelfs als u de faciliteit niet gebruikt. Erger nog, dit is minder dan niets waard - een verplichting in plaats van een actief - en u kunt misschien niet eens uw eigendomsbelang in een problematisch timeshare-eigendom weggeven. De oorspronkelijke promotor is niet verplicht dit terug te nemen, zelfs niet gratis. Er zijn veel oudere mensen die vastzitten aan onderhoudsbetalingen van € 450-900 per jaar voor timeshare-vakantiehuizen die ze niet langer gebruiken en niet kunnen verkopen.
valkuilen
Een timesharecontract is een complexe vastgoedtransactie met veel valkuilen. Teken er geen zonder deskundig advies.
Voor de reiziger kan een timeshare inflexibel zijn omdat het een verbintenis inhoudt om één week per jaar, elk jaar, op dezelfde plaats (of een locatie onder dezelfde eigenaar) vakantie te vieren. Dit kan lastig zijn in jaren waarin de reiziger geen week vrij heeft, zich geen reis kan veroorloven of liever ergens anders op vakantie gaat. Een last-minute annulering is waarschijnlijk moeilijk of onmogelijk als er een wijziging in de plannen is. Timeshares brengen ook hoge kosten met zich mee, aangezien ze van tevoren moeten worden gekocht en niet alleen gehuurd.
Het is ook moeilijk te voorspellen of een hotel dat dit jaar een goede verblijfplaats was, in de toekomst dezelfde normen en dezelfde marktpositie zal behouden. Soms wordt een woning gerenoveerd en opgewaardeerd, met een overeenkomstige prijsstijging; soms raakt een eigendom of bestemming in verval door jaren van verwaarlozing. Sommige eens zo populaire vakantiebestemmingen zijn zelfs geworden spooksteden. Als je een clublidmaatschap hebt gekregen, kan het verval alle gebouwen van het bedrijf treffen – het kan financiële problemen hebben of het is misschien gestopt met proberen nieuwe klanten aan te trekken, of lokt ze onder een nieuwe naam.
Zelfs als een woning een grote facelift of renovatie krijgt, zullen de eigenaren van de timeshare voor dat werk moeten betalen in hogere VvE/onderhoudskosten. Het later ontbinden van een vereniging of het omzetten van een bestaand timeshare-gebouw voor een ander doel (zoals appartementen of appartementen) kan lastig of onmogelijk zijn vanwege de gefragmenteerde eigendomsstructuur; het is moeilijk om alle eigenaren ertoe te bewegen in te stemmen met een enkele handelwijze.
Net als elke andere weddenschap op de onroerendgoedmarkt, kan de waarde van een individuele timeshare in de loop van de tijd stijgen of dalen. Een timeshare mag niet als een investering worden beschouwd; de doorverkoopwaarde is veel lager dan de prijzen die de oorspronkelijke hogedrukverkopers promootten toen het project werd gelanceerd, als de timeshare al kan worden verkocht. Het kan ook bijna onmogelijk zijn om uit sommige van deze regelingen te komen - zelfs als een persoon ziek, bejaard of bankroet is (en daarom niet in staat is om te reizen), lopen de voorwaarden van de contracten sterk uiteen, afhankelijk van de vraag of de initiatiefnemers verplicht zijn om vrijwillig de ongelukkige eigenaar de regeling laten verlaten.
Er zijn dubieuze tactieken gebruikt om timeshares hard te verkopen. Een ongevraagde pitch beweert dat het slachtoffer iets gratis heeft gewonnen - zoals reizen of accommodatie - maar met een paar onaangename verrassingen in de kleine lettertjes; het aanbod bevat meer verborgen kosten dan een "Nigeria 419" voorschotzwendel en de prijs van de veronderstelde "freebie" is dat de reiziger wordt gedwongen om een langdurig verkooppraatje onder hoge druk door te nemen. Deze pitches kunnen vol zitten met valse beweringen dat timeshares onvermijdelijk in waarde zullen stijgen en gemakkelijk zullen zijn om er op elk moment uit te komen - wat vaak niet waar is.
In sommige gevallen zijn er wachtlijsten van honderden mensen die proberen uit ongunstige timeshare-regelingen te komen. Om het nog erger te maken, adverteren sommige gewetenloze verkopers met 'We kunnen u een vergoeding voor uw timeshare geven' en maken vervolgens de ongelukkige reiziger opnieuw het slachtoffer door hen te onderwerpen aan weer een nieuw verkooppraatje onder hoge druk voor weer een nieuwe timeshare. In sommige gevallen zijn agressieve "hot room"-tactieken, waarbij potentiële slachtoffers worden bedreven met alcohol en onderworpen aan enkele uren intensieve verkoopdruk, in strijd met de lokale wetgeving. Als u op het verkeerde been bent gezet, te horen hebt gekregen dat u niet uit de regeling kunt stappen of compensatie wilt, kunt u juridisch advies krijgen, hoewel dat geld kan kosten en er geen garanties zijn over de uitkomst van juridische stappen.
Voor eigenaren van hotels en resorts vertegenwoordigen timeshares een gesloten markt en een lucratieve bron van kapitaal. Dit kan de gretigheid van de promotors van deze programma's verklaren, evenals enkele van de verkooptactieken onder hoge druk. Voor de reiziger kan een ongebruikte timeshare echter een lastige doorlopende uitgave worden; in sommige gevallen zijn de onderhoudskosten gedurende de looptijd van het contract met 400% gestegen.
Als u moet kopen, is het meestal goedkoper om te kopen van een medereiziger die het onroerend goed niet langer bezoekt en wil verkopen, in plaats van rechtstreeks bij de oorspronkelijke promotor te kopen.